Mali rječnik kupoprodaje

Mali rječnik kupoprodaje

Ukoliko prodajete ili kupujete nekretninu nikada se ne možete zaštititi previše jedino premalo te time ugroziti kapitalnu investiciju vas ili vaše obitelji što sve na kraju može rezultirati sporom čemu svjedoče mnogi kupci ali i pretrpani sudovi.

Stoga je pravna zaštita od strane stručnih osoba ne samo poželjna i logična već često neizostavno potrebna kako biste proces kupoprodaje završili mirno i bez stresa. Bez obzira upuštate li se u isti proces a sami, uz pomoć agencije ili odvjetnika bitno ovladati slijedećim pojmovima:

 

PREDUGOVOR je samostalan i potpun ugovor kojim se preuzima obveza kasnijeg sklapanja drugog, glavnog ugovora. Stoga mora sadržavati sve bitne sastojke kako bi obvezao stranke. Dakle razlika je u tome što njegovim sklapanjem ne nastaje obveza na ispunjenje ugovorne obveze iako su stranke najčešće sve već  u njemu to dogovorile, već obveza zaključenja glavnog ugovora.

KAPARA je stanovit iznos novca  koju kupac predaje prodavatelju na dan sklapanja predugovora/ugovora, a kao znak da je ugovor sklopljen. U slučaju udovoljenja ugovoru kapara se mora vratiti ili uračunati u ispunjenje obveze. Ukoliko nije što drugo ugovoreno strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare, kako je uvriježeno mišljenje mnogih. Ukoliko ugovorne strane žele ostaviti mogućnost odustanka od ugovora nužno je da se kapara definira kao odustatnina. U tom slučaju svaka strana može odustati od ugovora. U tom slučaju, ako odustane ona koja je dala kaparu, ona ju gubi, ako odustane strana koja ju jeprimila, ona ju vraća u dvostrukom iznosu.

ZEMLJIŠNO KNJIŽNI IZVADAK(vlasnički list, vlastovnica, ) je javna isprava kojom se dokazuje vlasništvo nad nekretninom. U njemu se uz upis prava vlasništva cijelog zemljišnoknjižnog tijela upisuju  i ograničenja kojima je vlasnik podvrgnut glede slobodnog raspolaganja. Kod uvida u isprave svakako je nužno provjeriti status TERETOVNICE jer se u istu upisuju stvarna i druga prava kojima je opterećena nekretnina (hipoteka, pravo plodouživanja, stanovanja, služnosti itd.)

HIPOTEKA- ZALOŽNO PRAVO je stvarno pravo na nekretnini koje predstavlja osiguranje vjerovnika (u praksi najčešće banke) jer jamči da se u svakom slučaju može prodati nekretnina i namiriti se dug. Unatoč tome (što je dilema mnogih kupac),  nekretnina na kojoj postoji hipoteka može se prodavati, etažirati itd. no treba obratiti pozornost da je ista u urednoj otplati kako nekretnini ne bi prijetila ovrha.  Ukoliko  će se navedeno dugovanje s osnove hipoteke zatvarati  iz kupoprodajne cijene potrebno je zatražiti pismo namjere, a potom pribaviti brisovno očitovanje.

PISMO NAMJERE je dokument izdan od strane ovlaštenog predstavnika banke ili drugog vjerovnika kojim se potvrđuje spremnost na brisanje hipoteke ukoliko se dospjela tražbina (dug) podmiri u skladu s uputom iz iste. Navedenim dokumentom kupac stječe uvid u stanje duga kao i jamstvo da će po isplati  istog dobiti brisovno očitovanje.

BRISOVNO OČITOVANJE je pisana i ovjerena isprava od strane ovlaštenog vjerovnika (nužno je utvrditi aktivnu legitimaciju-ovlast za potpis) kojom je potvrđena isplata duga s osnove kredita u cijelosti te kojom se dopušta brisanje založnog prava u zemljišnim knjigama bez daljnje suglasnosti vjerovnika. Stoga isto, nakon ovjere potpisa treba dostaviti zemljišnoknjižnom odjelu i prijedlogom zatražiti provedbu brisanje hipoteke.

SOLEMNIZACIJA UGOVORA je postupak potvrde ugovora od strane javnog bilježnika kojim potvrđuje sadržaj ugovora za razliku od ovjere potpisa kada samo ovjerava isti, a o sadržaju ne vodi računa. U takav ugovor se u praksi stavlja ovršna klauzula kojom se ugovoru daje kredibilitet ovršne isprave temeljem koje se može pokrenuti postupak naplate i bez sudskog postupka.

ENERGETSKI CERTIFIKAT je svojevrsna osobna iskaznica nekretnine- potvrda o energetskoj učinkovitosti koja pruža kupcu uvid u kvalitetu gradnje i buduće troškove sa stajališta potrošnje energije. Zakon propisuje da je energetski certifikat nužan za zaključenje ugovora o kupoprodaji te ga treba pribaviti do tada.

BRAČNA STEČEVINA je imovina koju su bračni drugovi stekli radom za vrijeme trajanja bračne zajednice ili potječe iz te imovine.Ukoliko se ista činjenica ne utvrdi na vrijeme postoji nesigurnost u pravnom prometu jer su nekretnine koje su de facto bračna stečevina u zemljišnim knjigama upisane samo na jednog bračnog druga.  Stoga samo uz pisanu suglasnost s ovjerom potpisa kod javnog bilježnika drugog bračnog druga, bračni drug može otuđiti nekretninu. Ovo je izuzetno važno pitanje za buduće kupce budući da raspolaganje jednog bračnog druga bez suglasnosti drugog ne proizvodi pravne učinke tj. takvo raspolaganje je ništetno.

CLAUSULA INTABULANDI  je izričita i strogo formalna izjava volje prodavatelja kojom pristaje na uknjižbu kupca kao vlasnika bez njegovog  daljnjeg pitanja ili suglasnosti. U praksi se izdaje nakon isplate kupoprodajne cijene u cijelosti na način da je integrirana u sami tekst ugovora o kupoprodaji ili pak kao zasebna isprava. Bez iste nije moguće izvršiti prijenos vlasništva na novog kupca u zemljišnim knjigama.

Ukoliko ste uspješno prošli cijeli proces kupoprodaje nemojte zaboraviti i radnje koje slijede nakon kao što su prijava poreza te prijenos prava vlasništva i režija s imena prodavatelja na novog kupca.

 

 

07.11.2014.
Copyright © 2004 - 2018 | Trader Media East & Oglasnik d.o.o. - Sva prava pridržana