Zgrada nema uporabnu dozvolu - tužba prodavatelju?

Kupio sam stan u roh-bau fazi. Nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora, nisam se odmah uknjižio u zemljišnim knjigama jer još nije bilo provedeno etažiranje. Nakon etažiranja, stan je glasio na prodavatelja koji je ujedno bio i investitor, ali uz zabilježbu da nekretnina nema uporabnu dozvolu. Ishodio sam uknjižbu svog vlasništva jer mi je prodavatelj dao tabularnu izjavu, ali se više ništa ne događa po pitanju uporabne dozvole. Moje pitanje je mogu li tužiti prodavatelja zbog toga što stan nema uporabnu dozvolu (dakle da mi pravni temelj utuženja bude ugovor o kupoprodaji) ili mogu tužiti investitora (kao što sam napisao investitor je ujedno i prodavatelj, ali me zanima postoji li mogućnost utuženja investitora zbog neishođenja uporabne dozvole bez obzira na kupoprodajni ugovor, dakle da imam neki drugi temelj utuženja i koji bi to bio?.).

Iz Vašeg pitanja proizlazi da ste stan kupili u zgradi koja je izgrađena prije stupanja na snagu Zakona o prostornom uređenju i gradnji (01.10.2007. g.). Naime, ovim Zakonom određeno je da se nekretnina ne može upisati u katastar, pa tako niti u zemljišne knjige, bez prilaganja uporabne dozvole, dok je po ranijim propisima bilo moguće upisati nekretninu bez uporabne dozvole, s time da se u zemljišnim knjigama zabilježi da nije priložena uporabna dozvola. Pretpostavljam da je upravo tako u vašem slučaju. Ishođenje uporabne dozvole dužnost je investitora ili osobe koja je na temelju valjanoga pravnog posla ili nasljeđivanjem stekla od investitora pravo vlasništva. Iz navedenog proizlazi da nije isključivo na investitoru da ishodi uporabnu dozvolu, već ako on to nije učinio, isto je dužnost novih vlasnika. Međutim, moguće je da u Vašem kupoprodajnom ugovoru postoji odredba kojom je investitor na sebe preuzeo navedenu obvezu. Stoga, za odgovor na Vaša oba pitanja potrebno je pregledati kupoprodajni ugovor. U odnosu na investitora, nemate drugi temelj za utuženje osim eventualne ugovorne obveze. U odnosu na prodavatelja, to također ovisi o odredbama ugovora, no moguće je i da postoje neke dodatne obveze ili obećanja prodavatelja (reklama u kojoj je navedena i uporabna dozvola, obećanje u predugovoru i sl.). U svakom slučaju savjetujem da se obratite stručnoj osobi radi pregleda Vaše dokumentacije.