Renovacija stana u suvlasništvu za prodaju
Poštovanje, nasljedila sam polovinu stana u kome živim, a drugu je polovicu naslijedila moja sestra. Ona želi unovčiti svoje naslijeđe pa sam, u nemogućnosti isplate, pristala na zajedničku prodaju stana - usmeni dogovor. Stanu je potrebna renovacija, ali moja sestra u uređenje ne želi uložiti iako bi to pomoglo postizanju bolje cijene stana. Ja sam ponudila izvesti neke bazične radove ukoliko bi ona platila materijal, ali nema interesa. Sama nisam u mogućnosti financirati uređenje, a u interesu mi je postići što bolju cijenu jer nakon prodaje ostajem bez mjesta za stanovanje. Ona insistira na prodaji putem agencija, što ja pokušavam izbjeći, barem u početku. Bojim se pritisaka i neugodnosti koje bi mogle uslijediti ukoliko ne budem pristajala na sve prijedloge moje sestre. Molim vas odgovore na sljedeća pitanja: Koja su moja prava i obaveze kao suvlasnika stana u kom živim? Ima li drugi suvlasnik pravo raspolaganje i ulaženja u stan po vlastitoj želji i nahođenju?(pogotovo ako ne ulaže u nekretninu, ne stanuje i ne plaća režije) Može li samo jedan suvlasnik potpisati ugovor sa agencijom za prodaju nekretnina i kakvu pravnu težinu ima prešutna suglasnost druge strane? Što se može dogoditi ukoliko ne pristanem na neke uvjete prodaje stana za koje smatram da nisu u mom interesu i imam li ikakve prednosti kod odlučivanja budući da stanujem u tom stanu? Postiže li se u pravilu manja ili slična vrijednost stana na javnoj dražbi od tržišne cijene? Plaća li se porez na kupovanje prve nekretnine u svrhu stanovanja nakon što je prodano gore opisano suvlasništvo?
Vi kao suvlasnik nekretnine imate istodobno sve vlasničke ovlasti (pravo posjedovanja, uporabe, korištenja i raspolaganja), ali samo u veličini svojeg idealnog suvlasničkog dijela, jednako kao i Vaša sestra. Plodovi i druge koristi od cijele stvari, kao i troškovi i tereti, dijele se među suvlasnicima (Vama i sestrom) razmjerno veličini suvlasničkih dijelova (u Vašem konkretnom slučaju na jednake dijelove), osim ako se drukčije ne sporazumiju.
To znači da i Vašoj sestri kao suvlasniku pripada pravo na suposjed stana, a stvar je dogovora između Vas na koji način ćete međusobno podijeliti (su)posjed stana (i izvršavanje ostalih vlasničkih ovlasti glede stana). Vi možete svojim suvlasničkim dijelom slobodno raspolagati, kao i sestra svojim, ali jasno da Vi ne morate pristati na uvjete prodaje stana za koje smatrate da nisu u Vašem interesu. Pri tome (prodaji nekretnine) nije od značenja što Vi trenutno živite u nekretnini, odnosno nemate zbog toga nikakvu prednost pri odlučivanju.
U svakom trenutku, i Vi i sestra, možete zatražiti sudsko razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnine, o čemu odlučuje sud u izvanparničnom postupku, te će sud, s obzirom da geometrijska dioba nije moguća, odlučiti da se nekretnina proda na javnoj dražbi, a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće). Budući se dražba provodi prema pravilima ovršnog postupka, to će za Vas obje biti nepovoljno jer ćete dobiti cijenu nižu od tržišne vrijednosti nekretnine (prema novom Ovršnom zakonu nekretnina se na prvoj dražbi ne može prodati ispod četiri petine utvrđene vrijednosti nekretnine, a na drugoj ispod tri petine utvrđene vrijednosti nekretnine).
Zaključno, nakon prodaje predmetne nekretnine, Vi se više ne možete koristiti povlasticom oslobođenja od plaćanja poreza prilikom kupnje nove nekretnine, te ćete u tom slučaju morati platiti porez na promet nekretnina.
