Nekretnina izgrađena protivno izdanoj dozvoli

U fazi sam kupovine nekretnine na Krku. Vlasnički list je izdan za idealni dio u zgradi (nema tereta) te je na njemu naveden zapis da je zaprimljen. Elaborat o etažiranju (za kojeg kažu u Zemljišno knjižnom odjelu da nema prepreke da se odobri u siječnju). Pregledom dokumenata, ustanovila sam da je Služba za prostorno uređenje, zaštitu okoliša, graditeljstvo i imovinsko-pravne poslove Ispostava Krk izdala uvjerenje da svi stanovi predstavljaju samostalne uporabne cjeline te da je izdana građevinska dozvola za predmetnu stambenu građevinu, ali da su stanovi sagrađeni protivno izdanoj građevinskoj dozvoli. Stanovi u prizemlju su prema građevinskoj dozvoli bili definirani kao poslovni prostor koji je poslije preuređen u stanove, ali to nije formalno ispraćeno. Kakve posljedice mogu imati ukoliko kupim ovakvu nekretninu, te je li Vaša preporuka uopće to kupovati?

Prilikom kupovine nekretnine najvažnije je da je prodavatelj upisan kao njezin vlasnik u zemljišnim knjigama. Iz Vašeg pitanja proizlazi da jest, kao i da je isti pokrenuo postupak etažiranja stanova u toj zgradi. Činjenica da je nekretnina izgrađena protivno izdanoj dozvoli znači da za cijeli ili dio objekta neće biti moguće ishoditi uporabnu dozvolu. To znači da nema službene potvrde da je nekretnina sigurna za uporabu. Navedeno je od značaja i iz razloga što većina banaka traži postojanje takve dozvole kako bi odobrili kredit za kupnju nekretnine. Također, bitno je napomenuti da činjenica kako za predmetnu nekretninu nije izdana uporabna dozvola smanjuje njenu tržišnu vrijednost. Propust bi se mogao ukloniti izmjenom građevinske dozvole u kojoj bi se poslovni prostor prikazao kao stambeni. Za to je potrebno mijenjati cjelokupni projekt. To biste mogli i sami napraviti, no investitoru (vlasniku zgrade) će to biti znatno lakše. Savjetujem Vam da pokušate sa investitorom dogovoriti da on napravi izmjene projekta i zatim se pobrine i za izdavanje uporabne dozvole. Izdavanje uporabne dozvole je i inače zakonska dužnost vlasnika objekta, no onog trenutka kada Vi kupite nekretninu, ta dužnost prelazi na Vas (osim ako niste drugačije ugovorili). Ovdje je bitno istaknuti da ste Vi svjesni nedostatka nekretnine i – osim ako ne ugovorite drugačije – nećete od prodavatelja moći potraživati niti naknadu štete niti da on ishoduje prenamjenu objekta ili uporabnu dozvolu. Odluka u svezi kupnje je uvijek na stranci (Vama), no svakako bih Vam savjetovala da u kupoprodajnom ugovoru naznačite kako će isplata kupoprodajne cijene uslijediti i nakon provedenog etažiranja na zemljišnim knjigama i nakon ishođenja uporabne dozvole.