Etažiranje od strane prodavatelja
Kupio sam garažu od MORH-a, uredno platio porez na nekretninu i to prije nego sam dobio ugovor o kupoprodaji. Dobio sam potvrdu od MORH-a, kako bih mogao odnijeti papire u zemljišno knjižni, te na osnovu istih položiti ugovor u knjigu položenih ugovora. Zgrada je izgrađena na čestici koja se vodi na nekoj propaloj firmi, u katastru je zgrada ucrtana na istoj, ali u sudu takovo stanje ne postoji. Međutim, dobio sam odbijenicu, jer se radi o garaži, a ne o stanu. U rješenju stoji da je potrebno izvršiti etažiranje zgrade, pa će se mom zahtjevu tek onda moći udovoljiti. Da li sam u ovom slučaju trebao o ovim stvarima biti unaprijed obaviješten od strane MORH-a? Budući da sam 100% RVI, te sam kao takav i ograničeno pokretan, zanima me da li ja mogu tražiti od MORH-a da izvrši etažiranje, kako garaže tako i zgrade, budući da su oni bili vlasnici iste u cijelosti?
Vezano za uknjižbu prava vlasništva na garaži, valja istaknuti kako nije moguće upisati pravo vlasništva polaganjem isprava u knjigu položenih ugovora. Čl.1. Pravilnika o ustrojavanju i vođenju knjige položenih ugovora utvrđuje kako se tim Pravilnikom uređuje postupak polaganja ugovora o kupoprodaji stana na temelju Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo u slučajevima kada nekretnina nije upisana u zemljišne knjige. Iz toga proizlazi da taj postupak nije namijenjen upisu niti garaža niti poslovnih prostora. Napominjem da knjiga položenih ugovora predstavlja privremeno rješenje za upis otkupljenih stanova te je ideja zakonodavca da se ista ukine nakon upisa zgrade u zemljišnje knjige. Preduvjet za upis zgrade je pak njezino etažiranje. Tada će biti moguće upisati i vašu garažu kao posebni dio nekretnine. Etažiranje se vrši na temelju zahtjeva svih suvlasnika određene zgrade, dakle postupak se može pokrenuti na temelju suglasnosti suvlasnika cijele zgrade. Dakle, u slučaju da su svi stanovi i garaže u Vašoj zgradi prodani, tada MORH niti ne može izvršiti etažiranje, već bi to trebali svi suvlasnici zajedno. U Vašem slučaju trebalo bi prvenstveno provjeriti da li MORH u ugovoru jamči da je vlasnik predmetne garaže te da li postoji pravni slijed koji to potvrđuje, jer iz Vašeg upita proizlazi da je netko drugi, a ne MORH, upisan kao vlasnik zgrade. Obzirom da bez pregleda relevantne dokumentacije nije moguće ocijeniti postojanje prava vlasništva MORH-a na nekretnini, dakle i eventualne nepravilnosti pri sklapanju ugovora, savjetujemo Vam da se obratite stručnoj osobi, koja će pregledati dokumentaciju, te pokrenuti postupak etažiranja, ukoliko se može dokazati pravni slijed vlasništva do današnjih suvlasnika, te ukoliko se i ostali suvlasnici slažu s tim.
